คำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์

ในวันจดทะเบียนโอน เจ้าพนักงานที่ดินเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากผู้ขาย โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วเฉลี่ยเป็นเงินได้รายปีก่อนคิดภาษีตามอัตราก้าวหน้า

เครื่องมือนี้คำนวณเฉพาะภาษีเงินได้ ยังมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์อีก ซึ่งคำนวณได้ที่เครื่องมือค่าโอนอสังหาริมทรัพย์

ทำไมใช้ราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกันจริง

กฎหมายกำหนดให้คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง ผู้ขายจึงคำนวณล่วงหน้าได้แน่นอน แต่ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขาย จึงเป็นคนละฐานกัน

ค่าใช้จ่ายที่หักได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง

• ถือครอง 1 ปี หักได้ร้อยละ 92 · 2 ปี ร้อยละ 84 · 3 ปี ร้อยละ 77 · 4 ปี ร้อยละ 71
• ถือครอง 5 ปี หักได้ร้อยละ 65 · 6 ปี ร้อยละ 60 · 7 ปี ร้อยละ 55
• ถือครอง 8 ปีขึ้นไป หักได้ร้อยละ 50
• ทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดกหรือได้รับให้โดยเสน่หา หักได้ร้อยละ 50 เสมอ ไม่ว่าถือครองมากี่ปี

การนับจำนวนปีที่ถือครอง

นับตามปีที่ได้กรรมสิทธิ์มาจนถึงปีที่โอน โดยนับปีแรกและปีสุดท้ายเป็นปีเต็ม เศษของปีนับเป็นหนึ่งปี และนับได้สูงสุดสิบปี ผู้ที่ได้ทรัพย์มาปลายปีแล้วขายต้นปีถัดไปจึงนับเป็นสองปี

ต้องนำไปยื่นแบบตอนสิ้นปีอีกหรือไม่

ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร เลือกได้ว่าจะไม่นำเงินได้ส่วนนี้ไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่นตอนสิ้นปี ถ้าเลือกไม่นำไปรวม ภาษีที่ถูกหักไว้ถือเป็นภาษีสุดท้าย แต่หากถูกหักไว้สูงกว่าภาษีที่ควรเสียจริง การนำไปรวมคำนวณอาจทำให้ขอคืนได้ จึงควรคำนวณเปรียบเทียบทั้งสองทางก่อนตัดสินใจ

อ่านเพิ่มเติม

• เครื่องมือ คำนวณค่าโอนอสังหาริมทรัพย์
• บริการ ซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์
• บริการ ตรวจสอบก่อนซื้อ

ดูเครื่องมือทั้งหมด