ค่าใช้จ่ายวันโอนประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง ถ้ามีการจดจำนองด้วยก็มีค่าจดทะเบียนจำนองเพิ่ม แต่ละรายการคิดจากฐานต่างกัน บางรายการใช้ราคาประเมิน บางรายการใช้ราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นผู้ชำระรายการใด เป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา จึงควรเขียนไว้ให้ชัดตั้งแต่สัญญาจะซื้อจะขาย ข้อพิพาทวันโอนส่วนใหญ่เกิดจากไม่ได้ตกลงข้อนี้ไว้
ผลการคำนวณ
เป็นการประมาณการเพื่อเป็นแนวทาง มิใช่ความเห็นทางกฎหมายต่อเรื่องของท่าน
ฐานที่ใช้คำนวณของแต่ละรายการ
- ค่าธรรมเนียมการโอน คิดร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์
- ค่าจดทะเบียนจำนอง คิดร้อยละ 1 จากวงเงินที่จำนอง
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดร้อยละ 3.3 จากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า เรียกเก็บเมื่อถือครองไม่ถึงห้าปี
- อากรแสตมป์ คิดร้อยละ 0.5 จากฐานเดียวกัน และเรียกเก็บเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมิน โดยหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครองแล้วคิดอัตราก้าวหน้า ส่วนผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลคิดร้อยละ 1 จากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า
กรณีที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ถือครองมาแล้วเกินห้าปีนับแต่วันได้มา
- มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์นั้นเกินหนึ่งปี แม้ถือครองไม่ถึงห้าปี
- ได้ทรัพย์นั้นมาทางมรดก
- โอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน หรือโอนโดยการเวนคืน
มาตรการลดค่าธรรมเนียม
ประกาศกระทรวงมหาดไทยต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนจำนอง เหลืออัตราร้อยละ 0.01 มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
- ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกินเจ็ดล้านบาท และวงเงินจำนองที่ได้อัตราลดต้องไม่เกินเจ็ดล้านบาทเช่นกัน
- ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย นิติบุคคลไม่ได้สิทธิ
- ใช้กับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด และที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ที่ดินเปล่าไม่ได้สิทธิ
- ต้องจดทะเบียนโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้อัตราลดในส่วนของการจำนองด้วย
- ลดเฉพาะค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ยังเสียในอัตราปกติ
เงื่อนไขของแต่ละรอบต่างกัน จึงควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนวันนัดโอนทุกครั้ง
อ่านเพิ่มเติม
ตัวเลขนี้เป็นการประมาณการ สำนักงานที่ดินคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ที่ใช้อยู่จริงในวันโอน ซึ่งอาจต่างจากที่กรอกไว้ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ขึ้นอยู่กับวิธีการได้มาซึ่งทรัพย์ด้วย ส่งโฉนดและสัญญาจะซื้อจะขายมาให้สำนักงานตรวจก่อนวันนัดโอนได้
ข้อมูลอ้างอิง
- ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 103 และกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม อัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์สำหรับการโอน และร้อยละ 1 ของวงเงินสำหรับการจำนอง
- ประมวลรัษฎากร มาตรา 91/2 (6) ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไร อัตราร้อยละ 3 บวกภาษีท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นร้อยละ 3.3 และพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 มาตรา 4 (6) ซึ่งกำหนดให้เสียภาษีเมื่อขายภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา จึงต้องถือครองพ้นห้าปีจึงจะได้รับยกเว้น และข้อยกเว้นกรณีมีชื่อในทะเบียนบ้าน ไม่น้อยกว่าหนึ่งปี กับกรณีได้ทรัพย์มาทางมรดก
- ประมวลรัษฎากร มาตรา 50 (5) การหักภาษี ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ และพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529 ซึ่งกำหนดอัตราการหักค่าใช้จ่าย เป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
- ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 สองฉบับ คือฉบับที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน และฉบับที่ออกตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจำนองเหลือร้อยละ 0.01 มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
- กรมที่ดิน
- กรมสรรพากร