ความเข้าใจที่คลาดเคลื่อนซึ่งทำให้เสียหายมากที่สุด คือเข้าใจว่าเมื่อทำสัญญาและชำระเงินครบแล้ว ที่ดินเป็นของผู้ซื้อทันที ในความจริง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะสมบูรณ์ต่อเมื่อจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อที่ชำระเงินครบแล้วแต่ยังไม่ได้จดทะเบียน จึงมีเพียงสิทธิเรียกร้องตามสัญญา มิใช่กรรมสิทธิ์
ด้วยเหตุนี้ หลักปฏิบัติที่ปลอดภัยที่สุดคือ ชำระราคาส่วนที่เหลือในวันเดียวกับที่จดทะเบียนโอน ณ สำนักงานที่ดิน มิใช่โอนเงินไปก่อนแล้วนัดจดทะเบียนภายหลัง
สำนักงานจัดทำสัญญา เตรียมเอกสาร คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีล่วงหน้า และไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในวันโอนให้
สัญญาจะซื้อจะขายที่ควรมี
- ระบุตัวทรัพย์ด้วยเลขที่เอกสารสิทธิและเนื้อที่ให้ตรงกับทะเบียน
- ราคา งวดการชำระ และสิ่งที่ต้องเกิดขึ้นก่อนชำระแต่ละงวด
- กำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ชัดเจน และผลเมื่อฝ่ายใดไม่ไปตามนัด
- ระบุว่าใครรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ ซึ่งเป็นเงินจำนวนมากและเป็นข้อพิพาทบ่อยหากไม่ได้ตกลงกันไว้
- ข้อรับรองของผู้ขายว่าทรัพย์ปลอดภาระผูกพัน และผลหากปรากฏภายหลังว่าไม่เป็นเช่นนั้น
- เงื่อนไขที่ให้ผู้ซื้อเลิกสัญญาและได้เงินคืนได้ เช่น กรณีธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ หรือพบภาระผูกพันที่ผู้ขายไม่ได้แจ้ง
ค่าใช้จ่ายในวันโอน
มีหลายรายการและคำนวณจากฐานที่ต่างกัน ควรคำนวณล่วงหน้าและตกลงกันให้ชัดว่าฝ่ายใดรับผิดชอบส่วนใด
- ค่าธรรมเนียมการโอน คำนวณจากราคาประเมินของทางราชการ
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณต่างกันระหว่างผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดากับผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล
- ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครอง
- ค่าจดจำนอง หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงิน
สิ่งที่ต้องเตรียมไปในวันโอน
- เอกสารสิทธิฉบับจริง
- บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริงของทั้งสองฝ่าย
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส กรณีทรัพย์เป็นสินสมรส
- หนังสือรับรองบริษัท บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ตราประทับ และรายงานการประชุม กรณีคู่สัญญาเป็นนิติบุคคล
- หนังสือมอบอำนาจที่ทำถูกต้อง หากไม่ได้ไปด้วยตนเอง
- แคชเชียร์เช็คตามจำนวนที่ตกลง สั่งจ่ายตามที่ระบุไว้ในสัญญา
ข้อมูลในหน้านี้เป็นความรู้ทั่วไป มิใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับเรื่องของท่าน อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีเป็นระเบียบของทางราชการซึ่งปรับปรุงเป็นระยะ โปรดแจ้งรายละเอียดเพื่อให้สำนักงานคำนวณล่วงหน้าให้