ข้อนี้เป็นเรื่องที่ทำให้ผู้เช่าเสียหายมากที่สุดในทางปฏิบัติ ผู้เช่าที่ลงทุนปรับปรุงสถานที่โดยอาศัยสัญญาเช่าสิบปีที่ไม่ได้จดทะเบียน อาจถูกบอกเลิกได้เมื่อครบสามปี และไม่มีทางเรียกร้องตามระยะเวลาที่เหลือ
อีกประการหนึ่งที่มักไม่ทราบคือ สิทธิการเช่าโดยหลักไม่ตกทอดแก่ทายาท เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าย่อมระงับ เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นโดยชัดแจ้ง ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญสำหรับผู้ที่เช่าที่ดินระยะยาวเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย
นอกจากการเช่าแล้ว กฎหมายยังมีสิทธิเหนือที่ดินอีกหลายอย่างที่ให้ผลต่างกัน และเหมาะกับสถานการณ์ต่างกัน ซึ่งควรเลือกให้ตรงกับสิ่งที่ต้องการจริง
สิทธิเหนือที่ดินแต่ละแบบ
- การเช่า ให้สิทธิใช้ทรัพย์ตามกำหนดเวลา จดทะเบียนได้ไม่เกินสามสิบปี และต่ออายุได้เมื่อครบกำหนด
- สิทธิเก็บกิน ให้สิทธิใช้และเก็บผลประโยชน์จากที่ดินตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ หรือตามกำหนดเวลา ใช้กันมากในครอบครัวที่โอนที่ดินให้บุตรแต่ผู้ให้ยังอยู่อาศัย
- สิทธิเหนือพื้นดิน ให้สิทธิเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น แยกจากกรรมสิทธิ์ในตัวที่ดิน
- ภาระจำยอม ให้ที่ดินแปลงหนึ่งรับภาระเพื่อประโยชน์ของอีกแปลงหนึ่ง เช่น ทางเข้าออกและทางระบายน้ำ
- สิทธิอาศัย ให้สิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือนโดยไม่มีค่าตอบแทน
สิทธิเหล่านี้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ ข้อตกลงที่ทำกันเองโดยไม่จดทะเบียน ผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น และสิ้นผลเมื่อที่ดินเปลี่ยนมือ
ข้อความที่ควรมีในสัญญาเช่า
- ระบุทรัพย์ที่เช่าและพื้นที่ให้ชัดเจน พร้อมแนบแผนผัง
- ระยะเวลาเช่า และเงื่อนไขการต่ออายุที่บังคับได้จริง มิใช่เพียงข้อความว่าจะพิจารณาต่ออายุให้
- ค่าเช่า วิธีปรับขึ้น และกำหนดชำระ
- เงินประกันและเงื่อนไขการคืน ซึ่งเป็นข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดเมื่อสิ้นสุดสัญญา
- ฝ่ายใดรับผิดชอบการซ่อมแซมประเภทใด และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- สิ่งปลูกสร้างหรือส่วนควบที่ผู้เช่าติดตั้ง เมื่อสิ้นสุดสัญญาแล้วเป็นของฝ่ายใด
- สิทธิของผู้เช่าเมื่อผู้ให้เช่าขายที่ดินให้ผู้อื่นระหว่างสัญญา
สิ่งที่ควรตรวจก่อนทำสัญญาเช่าระยะยาว
- ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริง และมีอำนาจให้เช่า
- ที่ดินติดจำนองหรือไม่ เพราะหากถูกบังคับคดี ผู้เช่าอาจได้รับผลกระทบ
- ทะเบียนหลังเอกสารสิทธิ ว่ามีการจดทะเบียนสิทธิของผู้อื่นไว้แล้วหรือไม่
- กรณีเช่าเพื่อประกอบกิจการ ตรวจว่าผังเมืองอนุญาตให้ทำกิจการนั้นหรือไม่
ข้อมูลในหน้านี้เป็นความรู้ทั่วไป มิใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับเรื่องของท่าน การเลือกระหว่างการเช่าและสิทธิรูปแบบอื่นขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของแต่ละราย โปรดส่งร่างสัญญาให้สำนักงานตรวจก่อนลงลายมือชื่อ