ผู้ซื้อส่วนใหญ่ตรวจสิ่งที่มองเห็น คือสภาพบ้าน ทำเล และราคา แต่สิ่งที่ทำให้เกิดปัญหาภายหลังมักเป็นสิ่งที่มองไม่เห็นจากการไปดูสถานที่ และตรวจได้จากเอกสารทางทะเบียนเท่านั้น
จุดที่ต้องเน้นคือ ต้องตรวจก่อนวางเงินจอง มิใช่หลังจากนั้น เพราะสัญญาจองส่วนใหญ่เขียนให้ผู้ซื้อเสียเงินจองหากไม่ทำสัญญาต่อ ผู้ซื้อที่พบปัญหาหลังวางเงินแล้วจึงอยู่ในฐานะที่เสียเปรียบทันที
สำนักงานตรวจให้ทั้งกรณีซื้อจากเจ้าของโดยตรง และกรณีซื้อจากโครงการ ซึ่งมีสิ่งที่ต้องตรวจต่างกัน
สิ่งที่ตรวจจากเอกสารสิทธิ
- ประเภทของเอกสารสิทธิ ซึ่งกำหนดว่าที่ดินนั้นซื้อขาย จำนอง และออกใบอนุญาตก่อสร้างได้หรือไม่ เอกสารบางประเภทเป็นเพียงสิทธิครอบครอง มิใช่กรรมสิทธิ์
- ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน ตรงกับผู้ที่เสนอขายหรือไม่
- สารบัญจดทะเบียนด้านหลัง ซึ่งแสดงจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน การอายัด และคำสั่งศาลที่จดทะเบียนไว้
- เนื้อที่และรูปแปลงตามเอกสาร เทียบกับสภาพจริงในพื้นที่
- ประวัติการเปลี่ยนมือ ซึ่งบางกรณีบ่งชี้ปัญหาที่ยังไม่ยุติ
สิ่งที่ต้องออกไปตรวจในพื้นที่
- ทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ ว่าเป็นสิทธิตามกฎหมายหรือเพียงอาศัยความยินยอมของเจ้าของที่ดินข้างเคียง ซึ่งเพิกถอนได้ทุกเมื่อ
- แนวเขตจริงเทียบกับหลักหมุด และสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาหรือรุกล้ำออกไป
- ผู้ครอบครองปัจจุบัน ว่าเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือผู้อาศัย และมีสัญญาที่ผูกพันผู้ซื้อรายใหม่หรือไม่
- ผังเมืองและข้อจำกัดการก่อสร้าง ณ ที่ดินแปลงนั้น
กรณีซื้อจากโครงการ
- ตรวจว่าโครงการได้รับใบอนุญาตจัดสรรหรือใบอนุญาตก่อสร้างแล้วหรือยัง
- ตรวจสถานะของบริษัทเจ้าของโครงการ ทั้งงบการเงินและคดีความที่มีอยู่
- ตรวจว่าที่ดินโครงการติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่ และมีข้อตกลงปลอดจำนองเมื่อโอนให้ผู้ซื้อแต่ละรายหรือไม่
- อ่านสัญญาจะซื้อจะขายของโครงการทั้งฉบับ โดยเฉพาะข้อกำหนดเรื่องกำหนดส่งมอบและผลเมื่อโครงการล่าช้า
- สำหรับอาคารชุด ตรวจสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่เหลืออยู่
ข้อมูลในหน้านี้เป็นความรู้ทั่วไป มิใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับเรื่องของท่าน โปรดส่งสำเนาเอกสารสิทธิและร่างสัญญาให้สำนักงานตรวจก่อนวางเงินจอง