การซื้อที่ดินหรือห้องชุดเป็นรายการที่มีมูลค่าสูงที่สุดของคนส่วนใหญ่ แต่กลับเป็นรายการที่ตรวจสอบน้อยที่สุดก่อนตัดสินใจ ผู้ซื้อจำนวนมากวางเงินจองก่อน แล้วจึงมาตรวจภายหลัง ซึ่งเมื่อพบปัญหาแล้วมักไม่ได้เงินจองคืน
สิ่งที่ตรวจได้ก่อนเสียเงินมีมากกว่าที่คิด ทั้งประเภทของเอกสารสิทธิ ภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้หลังโฉนด ทางเข้าออกที่มีอยู่จริง ผังเมืองที่จำกัดการใช้ประโยชน์ และสถานะของผู้ขายเองว่ามีอำนาจขายจริงหรือไม่
สำนักงานรับงานตั้งแต่ตรวจสอบก่อนซื้อ จัดทำและตรวจสัญญา ดำเนินการโอนที่สำนักงานที่ดิน ไปจนถึงข้อพิพาทเมื่อคู่สัญญาไม่ปฏิบัติตาม
งานที่อยู่ในกลุ่มนี้
- ตรวจสอบก่อนซื้อ ทั้งเอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน ผังเมือง ทางเข้าออก และสถานะของผู้ขายหรือโครงการ
- ซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ ตั้งแต่จัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไปจนถึงการดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในวันโอน
- สัญญาเช่าและสิทธิเหนือที่ดิน ทั้งการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และภาระจำยอม
- ชาวต่างชาติกับอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หลักฐานการนำเงินเข้าจากต่างประเทศ และข้อจำกัดเรื่องที่ดิน
ลำดับที่ควรเป็น
ลำดับที่ผิดพลาดบ่อยที่สุดคือ วางเงินจองก่อนแล้วจึงตรวจ ลำดับที่ถูกต้องคือตรวจให้เสร็จก่อน แล้วจึงผูกพันตนเอง
- ขอสำเนาเอกสารสิทธิและบัตรประจำตัวของผู้ขายไว้ก่อน ยังไม่ต้องวางเงินใด ๆ
- ตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังเอกสารสิทธิที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งแสดงภาระผูกพันทั้งหมดที่มีอยู่
- ตรวจสภาพจริงของที่ดิน ทั้งแนวเขต ทางเข้าออก และผู้ครอบครองในปัจจุบัน
- เมื่อผลตรวจเรียบร้อย จึงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุเงื่อนไขและผลของการไม่ปฏิบัติตามให้ชัดเจน
- นัดโอนที่สำนักงานที่ดิน โดยชำระราคาส่วนที่เหลือในวันเดียวกับที่จดทะเบียนโอน
สิ่งที่มักพบเมื่อตรวจก่อนซื้อ
- เอกสารสิทธิที่มิใช่โฉนด ซึ่งซื้อขายและจำนองได้ไม่เหมือนกัน และบางประเภทโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้เลย
- จำนองที่ยังไม่ไถ่ถอน หรือภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้แล้ว
- ที่ดินตาบอด ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะตามกฎหมาย แม้ปัจจุบันจะผ่านที่ดินข้างเคียงได้ก็ตาม
- ผังเมืองที่จำกัดสิ่งปลูกสร้างหรือประเภทกิจการ ณ ที่ดินแปลงนั้น
- ผู้ขายมิใช่เจ้าของที่แท้จริง หรือเป็นทรัพย์มรดกที่ยังไม่ได้ตั้งผู้จัดการมรดก
- ที่ดินที่ได้มาระหว่างสมรส ซึ่งต้องมีความยินยอมของคู่สมรสจึงจะขายได้
ข้อมูลในหน้านี้เป็นความรู้ทั่วไป มิใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับเรื่องของท่าน ข้อจำกัดของที่ดินแต่ละแปลงแตกต่างกัน โปรดส่งสำเนาเอกสารสิทธิให้สำนักงานตรวจก่อนวางเงินใด ๆ