สัญญาเช่าอาคารเพื่อประกอบธุรกิจ ข้อที่ต้องอ่านก่อนเซ็น

สัญญาเช่าอาคารเพื่อประกอบธุรกิจต่างจากสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยอย่างมาก เพราะผู้เช่านำเงินไปลงทุนกับสถานที่ ทั้งค่าตกแต่ง ค่าเซ้ง และฐานลูกค้าที่ผูกกับทำเล เมื่อสัญญาสิ้นสุดลงก่อนเวลาที่คาดไว้ สิ่งที่เสียมิใช่เพียงค่าเช่าที่จ่ายไปแล้ว แต่คือการลงทุนทั้งก้อน

ข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดมิได้เกิดจากค่าเช่า แต่เกิดจากเรื่องที่ทั้งสองฝ่ายคิดว่าตกลงกันแล้ว ทั้งการต่ออายุ การปรับค่าเช่า การคืนเงินประกัน และของที่ผู้เช่าทำเพิ่มในอาคารว่าจะเป็นของใครเมื่อย้ายออก เรื่องเหล่านี้ต้องอ่านให้ครบก่อนลงลายมือชื่อ เพราะเมื่อลงลายมือชื่อแล้ว การขอแก้ต้องอาศัยความยินยอมของอีกฝ่าย

เช่าอาคารทำธุรกิจ ต้องดูอะไรก่อน

• ระยะเวลาเช่าและการจดทะเบียน สัญญาที่ตกลงกันเกินสามปีแต่มิได้จดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บังคับกันได้เพียงสามปี ไม่ว่าเอกสารจะเขียนไว้กี่ปีก็ตาม ข้อนี้เป็นสาเหตุของความเสียหายที่ใหญ่ที่สุดในสัญญาเช่าระยะยาว
• การต่ออายุ ต้องแยกให้ออกระหว่างคำมั่นที่ผูกพันผู้ให้เช่าจริง กับถ้อยคำที่เขียนไว้เพียงว่าจะพิจารณาให้ก่อนผู้อื่น ซึ่งอย่างหลังไม่ผูกพันผู้ให้เช่าเลย และควรระบุวิธีคิดค่าเช่าในช่วงต่ออายุไว้ด้วย
• การปรับขึ้นค่าเช่า ต้องระบุว่าปรับได้เมื่อใด ปรับได้เท่าใด และคิดจากฐานใด ถ้อยคำที่ให้ผู้ให้เช่าปรับได้ตามที่เห็นสมควร เท่ากับไม่มีเพดาน
• เงินประกัน ต้องระบุจำนวน เหตุที่หักได้ และกำหนดวันคืนหลังส่งมอบพื้นที่ สัญญาจำนวนมากเขียนเรื่องการหักไว้ละเอียด แต่ไม่เขียนกำหนดวันคืน
• สิ่งที่ผู้เช่าทำเพิ่มในอาคาร ทั้งงานตกแต่งและงานระบบ ต้องระบุว่าเมื่อสิ้นสุดสัญญาจะรื้อออก ทิ้งไว้ หรือคิดค่าตอบแทนกันอย่างไร ถ้าไม่เขียนไว้ มักกลายเป็นของผู้ให้เช่าโดยผู้เช่าไม่ได้อะไร
• เหตุบอกเลิกก่อนกำหนดของทั้งสองฝ่าย และผลที่ตามมา โดยเฉพาะเมื่อผู้เช่าเป็นฝ่ายขอเลิกก่อน ว่าต้องชำระอะไรบ้าง
• การให้เช่าช่วงและการโอนสิทธิการเช่า สำคัญมากหากอนาคตจะขายกิจการ เพราะผู้ซื้อกิจการต้องได้สถานที่ไปด้วย
• ค่าใช้จ่ายที่มากับสถานที่ ทั้งค่าส่วนกลาง ค่าน้ำค่าไฟ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่าประกันภัย ว่าฝ่ายใดรับภาระ

ข้อความในสัญญาเช่าที่อ่านแล้วเข้าใจผิดบ่อย

• ผู้ให้เช่าจะพิจารณาให้ผู้เช่าเดิมก่อน หมายความว่าไม่มีสิทธิต่ออายุ เป็นเพียงคำอธิบายมารยาท ไม่ใช่ข้อผูกพันที่ฟ้องบังคับได้
• ค่าเช่าอาจปรับตามภาวะตลาด หมายความว่าปรับได้ไม่จำกัด ควรเปลี่ยนเป็นเพดานที่เป็นตัวเลขหรือเป็นร้อยละต่อรอบที่ชัดเจน
• ผู้เช่ารับสภาพทรัพย์ตามที่เป็นอยู่ หมายความว่าหากพบความชำรุดภายหลัง ผู้เช่าจะเรียกให้ผู้ให้เช่าแก้ไขได้ยาก ควรแนบรายงานสภาพพื้นที่พร้อมภาพถ่ายไว้ท้ายสัญญาในวันรับมอบ
• บรรดาสิ่งที่ติดตรึงกับอาคารให้ตกเป็นของผู้ให้เช่า หมายความว่างานตกแต่งที่ลงทุนไปทั้งหมดจะไม่ได้คืนและรื้อออกก็ไม่ได้
• ผู้เช่าต้องส่งมอบพื้นที่คืนในสภาพเดิม หมายความว่าต้องรื้อของที่ทำไว้ออกด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง ซึ่งขัดกับข้อก่อนหน้า สัญญาที่มีสองข้อนี้พร้อมกันคือสัญญาที่ผู้เช่าแพ้ทั้งสองทาง
• ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิเข้าตรวจพื้นที่ได้ตลอดเวลา ควรแก้เป็นการแจ้งล่วงหน้าตามสมควรและในเวลาทำการ เว้นแต่กรณีฉุกเฉิน

ข้อไหนในสัญญาเช่าที่ไม่ควรเซ็น

• ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อโดยแจ้งล่วงหน้าเพียงระยะสั้น ในขณะที่ผู้เช่าผูกพันตลอดอายุสัญญา
• ค่าปรับกรณีผู้เช่าผิดนัดมีอัตราสูง แต่ผู้ให้เช่าผิดสัญญาแล้วไม่มีผลใด
• ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองพื้นที่และขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกได้เอง เมื่อผู้เช่าผิดนัด โดยไม่ต้องผ่านกระบวนการทางศาล
• ข้อกำหนดให้ผู้เช่าสละสิทธิเรียกร้องทุกกรณีไว้ล่วงหน้า รวมถึงกรณีที่ผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายผิดเอง
• การผูกให้ผู้เช่าต้องซื้อสินค้าหรือบริการจากผู้ให้เช่าในราคาที่กำหนดฝ่ายเดียว

สัญญาเช่าไม่ได้เขียนไว้ กฎหมายให้อะไรบ้าง

• สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้ และถ้าตกลงเกินสามปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี
• เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามสิบปีไม่ได้ ถ้าทำไว้เกินให้ลดลงเหลือสามสิบปี แต่เมื่อครบแล้วต่อสัญญากันใหม่ได้อีกไม่เกินสามสิบปี
• ถ้าเจ้าของโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารให้ผู้อื่นระหว่างที่ยังเช่าอยู่ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่มีผลผูกพัน สัญญาที่จดทะเบียนไว้จึงคุ้มครองผู้เช่าได้จริงเมื่อทรัพย์เปลี่ยนมือ
• ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า
• การซ่อมแซมเล็กน้อยเพื่อรักษาทรัพย์ตามปกติเป็นหน้าที่ของผู้เช่า ส่วนการซ่อมใหญ่ที่จำเป็นแก่การใช้ประโยชน์เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า
• เมื่อผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ชำระภายในเวลาที่กำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าสิบห้าวัน ก่อนจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
• สิทธิการเช่าโดยหลักเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าย่อมระงับ กิจการครอบครัวที่ทำสัญญาในนามบุคคลจึงควรพิจารณาทำในนามนิติบุคคลแทน

ก่อนเซ็นสัญญาเช่า ต้องเช็กอะไรบ้าง

• ตรวจโฉนดหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ว่าผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของจริง และดูรายการจดทะเบียนหลังโฉนดว่ามีจำนองหรือภาระผูกพันอื่นหรือไม่
• ถ้าอาคารติดจำนองอยู่ ให้สอบถามธนาคารผู้รับจำนองว่ายินยอมให้เช่าหรือไม่ เพราะหากมีการบังคับจำนองขายทอดตลาด ผู้เช่าอาจเสียสิทธิ
• ตรวจว่าผู้ลงนามมีอำนาจผูกพันเจ้าของจริง กรณีนิติบุคคลให้ดูหนังสือรับรองที่ออกไม่เกินหกเดือน
• ตรวจว่ากิจการที่จะประกอบทำได้ในอาคารนั้นตามผังเมืองและใบอนุญาตที่มีอยู่
• นัดจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินพร้อมกัน หากตกลงกันเกินสามปี
• ถ่ายภาพสภาพพื้นที่ในวันรับมอบ พร้อมจดเลขมิเตอร์น้ำและไฟ แนบไว้ท้ายสัญญาโดยให้ทั้งสองฝ่ายลงลายมือชื่อกำกับ
• เก็บหลักฐานการชำระเงินประกันและค่าเช่าทุกงวดผ่านบัญชีธนาคาร
• ลงลายมือชื่อกำกับทุกหน้า และเก็บคู่ฉบับที่ครบทุกแผ่นไว้ฝ่ายละหนึ่งชุด

บทความนี้อธิบายหลักการโดยทั่วไป มิใช่ความเห็นทางกฎหมายต่อสัญญาของท่าน และมิได้เป็นการให้ตัวแบบสัญญาไปใช้เอง ข้อที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับลักษณะกิจการ ทำเลที่ตั้ง และเงินที่จะลงทุนไป ส่งร่างที่ได้รับมาให้สำนักงานตรวจก่อนลงลายมือชื่อได้