สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรือห้องชุด ข้อที่ต้องอ่านก่อนเซ็น

กรรมสิทธิ์ในที่ดินและห้องชุดโอนกันที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนเท่านั้น ระหว่างวันที่ตกลงกันกับวันโอนจริงซึ่งมักห่างกันหลายเดือน สิ่งเดียวที่ผูกพันทั้งสองฝ่ายคือตัวสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาฉบับนี้จึงสำคัญกว่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่เข้าใจ

ลำดับที่พบบ่อยที่สุดคือ ผู้ซื้อวางเงินจองไว้ก่อนเพราะเกรงว่าจะเสียทรัพย์ไป แล้วจึงมาอ่านสัญญาภายหลัง โดยเข้าใจว่าเงินจองเป็นเพียงการกันสิทธิ ทั้งที่ในทางกฎหมายมักเป็นมัดจำซึ่งริบได้ เมื่ออ่านแล้วพบข้อที่รับไม่ได้ จึงอยู่ในฐานะที่ต่อรองไม่ได้แล้ว

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ต้องดูข้อไหนก่อน

• ตัวทรัพย์ที่ซื้อขาย ต้องระบุเลขที่เอกสารสิทธิ เลขที่ดิน เนื้อที่ และสิ่งปลูกสร้างให้ครบ รวมทั้งของที่ตกลงว่าจะติดไปด้วย เช่น เครื่องปรับอากาศ ครัวบิลท์อิน และเฟอร์นิเจอร์
• ราคาและงวดการชำระ พร้อมระบุให้ชัดว่าเงินจองและเงินดาวน์ เป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อขาย มิใช่เงินต่างหาก
• วันนัดจดทะเบียนโอน ต้องเป็นวันที่แน่นอนหรือมีเงื่อนไขที่วัดได้ และต้องระบุผลเมื่อฝ่ายใดขอเลื่อน
• ฝ่ายใดออกค่าธรรมเนียมและภาษีรายการใด กฎหมายวางหลักไว้เพียงว่า ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายให้ออกเท่ากันทั้งสองฝ่าย ซึ่งตกลงเป็นอย่างอื่นได้ ส่วนภาษีแต่ละรายการมีผู้มีหน้าที่เสียตามกฎหมายภาษีอยู่แล้ว ในทางปฏิบัติจึงต้องตกลงกันให้ชัด และเป็นชนวนข้อพิพาทในวันโอนมากที่สุด ควรคำนวณตัวเลขไว้ล่วงหน้าก่อนตกลง
• เงื่อนไขกรณีผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน ว่าได้เงินคืนหรือถูกริบ ข้อนี้สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อที่ต้องอาศัยสินเชื่อ และเป็นข้อที่สัญญาสำเร็จรูปมักเขียนให้ริบ
• ข้อรับรองของผู้ขาย ว่าทรัพย์ปลอดจากภาระผูกพัน ไม่มีคดีความ ไม่มีผู้เช่าหรือผู้อาศัยอยู่ และไม่มีการรุกล้ำแนวเขต
• สิ่งที่ผู้ขายต้องทำให้เสร็จก่อนวันโอน เช่น ปลดจำนอง ย้ายชื่อออกจากทะเบียนบ้าน ชำระค่าส่วนกลางค้าง และรื้อถอนสิ่งที่รุกล้ำ
• ผลของการผิดสัญญาของทั้งสองฝ่าย ต้องสมดุลกัน มิใช่ผู้ซื้อผิดแล้วถูกริบ แต่ผู้ขายผิดแล้วเพียงคืนเงินต้น
• สำหรับห้องชุด ต้องมีข้อกำหนดให้ผู้ขายส่งมอบหนังสือรับรองการปลอดหนี้ จากนิติบุคคลอาคารชุดในวันโอน มิฉะนั้นจดทะเบียนโอนไม่ได้

ข้อความในสัญญาที่ดินที่เข้าใจผิดบ่อย

• เงินจองนี้ไม่คืนไม่ว่ากรณีใด หมายความว่ารวมถึงกรณีที่ผู้ขายเป็นฝ่ายผิดเอง ควรแก้เป็นคืนเต็มจำนวนเมื่อเหตุมิได้เกิดจากผู้ซื้อ
• ผู้จะขายมีสิทธิเลื่อนวันโอนได้ตามความจำเป็น หมายความว่าไม่มีกำหนด ผู้ซื้อรอไปโดยไม่มีที่สิ้นสุดและเรียกอะไรไม่ได้ ควรกำหนดจำนวนวันสูงสุดและสิทธิเลิกสัญญาพร้อมรับเงินคืนเมื่อเกินกำหนด
• ค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมดผู้จะซื้อเป็นผู้ชำระ หมายความว่าต้องจ่ายภาษีของฝั่งผู้ขายด้วย ซึ่งบางกรณีสูงกว่าค่าธรรมเนียมโอนหลายเท่า
• ส่งมอบทรัพย์สินตามสภาพที่เป็นอยู่ในวันทำสัญญา หมายความว่าความชำรุดที่พบภายหลังเป็นภาระของผู้ซื้อ ควรแนบภาพถ่ายและรายการสภาพทรัพย์ไว้ท้ายสัญญา
• ผู้จะซื้อรับทราบว่ามีผู้อาศัยอยู่ในทรัพย์ หมายความว่าผู้ซื้อต้องไปจัดการเอง ซึ่งอาจต้องฟ้องขับไล่และใช้เวลาเป็นปี
• หากผู้จะซื้อไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อให้ถือว่าผิดสัญญา หมายความว่าถูกริบเงินทั้งที่ธนาคารเป็นผู้ปฏิเสธ ควรแก้เป็นเหตุเลิกสัญญาโดยคืนเงิน

ข้อไหนที่ไม่ควรเซ็นเด็ดขาด

• ริบเงินที่วางไว้ได้ทุกกรณี แม้เหตุจะเกิดจากฝ่ายผู้ขาย
• เบี้ยปรับที่คิดกับผู้ซื้อฝ่ายเดียว ส่วนผู้ขายผิดสัญญาแล้วไม่มีผลใด
• สัญญาที่ไม่ระบุวันนัดโอน หรือระบุเพียงว่าจะแจ้งให้ทราบภายหลัง
• ผู้ขายเปลี่ยนแปลงแบบ วัสดุ หรือเนื้อที่ได้โดยไม่ต้องปรับราคา ซึ่งพบในสัญญาของโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ
• ข้อกำหนดให้ผู้ซื้อสละสิทธิเรียกร้องเรื่องความชำรุดบกพร่องไว้ล่วงหน้าทั้งหมด

สัญญาไม่ได้เขียนไว้ กฎหมายให้อะไรบ้าง

• สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จะฟ้องร้องบังคับคดีได้ ต่อเมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือได้วางมัดจำ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
• เมื่อผู้วางมัดจำเป็นฝ่ายผิดสัญญา อีกฝ่ายริบมัดจำได้ แต่ถ้าผู้รับมัดจำเป็นฝ่ายผิดเสียเอง กฎหมายกำหนดเพียงให้ส่งคืนมัดจำ การคืนเป็นสองเท่าเป็นข้อที่ต้องเขียนไว้ในสัญญา ถ้าไม่ได้เขียน ผู้วางมัดจำเรียกได้เพียงมัดจำคืนกับค่าเสียหายเท่าที่พิสูจน์ได้ จึงควรกำหนดข้อนี้ไว้ให้ชัดตั้งแต่วันทำสัญญา
• เบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือจำนวนที่สมควรได้
• กรรมสิทธิ์โอนเมื่อจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น การชำระเงินครบหรือการส่งมอบกุญแจไม่ทำให้ผู้ซื้อเป็นเจ้าของ
• ผู้ขายต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่มีอยู่ก่อนส่งมอบ เว้นแต่ผู้ซื้อทราบอยู่แล้วในเวลาซื้อขาย และสิทธิเรียกร้องนี้มีกำหนดเวลาสั้นเพียงหนึ่งปีนับแต่วันที่พบ
• ผู้ขายต้องรับผิดเมื่อมีผู้อื่นมาก่อกวนสิทธิของผู้ซื้อ โดยอ้างสิทธิเหนือทรัพย์ที่มีอยู่ก่อนแล้ว
• ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกินอัตราส่วนที่กฎหมายกำหนด ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น หากเกินอัตราส่วนจดทะเบียนโอนไม่ได้
• การจดทะเบียนโอนห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ก่อนวางเงินจอง ต้องเช็กอะไรบ้าง

• คัดเอกสารสิทธิฉบับเจ้าของ แล้วอ่านสารบัญจดทะเบียนด้านหลังให้ครบทุกรายการ
• ตรวจว่าชื่อผู้ขายตรงกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ ถ้าผู้ขายสมรสแล้วต้องมีหนังสือให้ความยินยอมของคู่สมรส
• ตรวจผังเมือง ทางเข้าออก และแนวเขตที่ดินจริงเทียบกับรูปแผนที่
• ตรวจว่าทรัพย์ติดจำนองหรือมีภาระผูกพันใด และกำหนดในสัญญาให้ปลดจำนองเสร็จในวันโอน
• ห้องชุด ขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ และตรวจอัตราส่วนผู้ถือกรรมสิทธิ์ต่างชาติ
• คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีในวันโอนไว้ล่วงหน้า แล้วเขียนลงในสัญญาว่าฝ่ายใดออกรายการใด
• ชำระเงินทุกงวดผ่านบัญชีธนาคาร และระบุในหลักฐานว่าเป็นค่าอะไร
• ลงลายมือชื่อกำกับทุกหน้า และเก็บคู่ฉบับที่ครบทุกแผ่นไว้ฝ่ายละหนึ่งชุด

บทความนี้อธิบายหลักการโดยทั่วไป มิใช่ความเห็นทางกฎหมายต่อสัญญาของท่าน และมิได้เป็นการให้ตัวแบบสัญญาไปใช้เอง เอกสารที่ต้องตรวจต่างกันระหว่างที่ดินเปล่า บ้านพร้อมที่ดิน และห้องชุด ส่งเอกสารสิทธิกับร่างสัญญามาให้สำนักงานตรวจก่อนวางเงินจองได้