ก่อสร้างแล้วบ้านข้างเคียงร้าว ใครต้องรับผิด

ความเสียหายต่ออาคารข้างเคียงเป็นข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดของงานก่อสร้างในเมือง แรงสั่นสะเทือนจากการตอกเสาเข็ม การขุดดินทำชั้นใต้ดิน และการสูบน้ำใต้ดิน ล้วนทำให้ดินรอบไซต์งานเคลื่อนตัวได้ ผลที่ตามมาคือผนังร้าว พื้นทรุด ประตูหน้าต่างปิดไม่สนิท และบางกรณีโครงสร้างเสียหายจนอยู่อาศัยไม่ได้

บทความนี้ตอบทั้งสองฝั่ง ฝั่งเจ้าของบ้านที่ได้รับความเสียหาย และฝั่งเจ้าของโครงการกับผู้รับเหมา ที่ควรเตรียมตัวก่อนลงเสาเข็มต้นแรก

ผู้รับเหมาทำบ้านข้าง ๆ เสียหาย ต้องเรียกจากใคร

ผู้ที่ต้องรับผิดโดยตรงคือผู้ที่ทำให้เกิดความเสียหาย ได้แก่ผู้รับเหมา ซึ่งทำงานโดยประมาทเลินเล่อจนทำให้ทรัพย์สินของผู้อื่นเสียหาย ถ้างานส่วนนั้นทำโดยผู้รับเหมาช่วง ผู้รับเหมาช่วงก็อาจต้องรับผิดด้วย

ส่วนเจ้าของโครงการซึ่งเป็นผู้ว่าจ้าง กฎหมายวางหลักไว้ว่า ผู้ว่าจ้างไม่ต้องรับผิดในความเสียหายที่ผู้รับจ้างก่อขึ้นแก่บุคคลภายนอก ระหว่างทำงานที่ว่าจ้าง เว้นแต่ผู้ว่าจ้างเป็นฝ่ายผิดในเรื่องใดเรื่องหนึ่งต่อไปนี้

• ผิดในงานที่สั่งให้ทำ เช่น สั่งให้ใช้วิธีก่อสร้างที่เสี่ยงต่อบ้านข้างเคียง
• ผิดในคำสั่งที่ให้ไว้ เช่น สั่งให้เร่งงานจนข้ามขั้นตอนป้องกัน
• ผิดในการเลือกผู้รับจ้าง เช่น จ้างผู้รับเหมาที่ไม่มีความสามารถหรือไม่มีเครื่องมือ สำหรับงานลักษณะนั้น

ศาลฎีกาเคยให้เจ้าของโครงการอาคารสูงร่วมรับผิดกับผู้รับเหมาตอกเสาเข็ม เพราะเจ้าของโครงการเลือกให้ตอกเสาเข็มด้วยปั้นจั่นยกแท่งเหล็ก ทั้งที่รู้ดีว่าจะทำให้ที่ดินข้างเคียงสั่นสะเทือนอย่างแรง และการที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างจากทางราชการแล้ว ก็ไม่ทำให้พ้นความรับผิด อีกคดีหนึ่ง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ไม่ว่าเจ้าของโครงการจะจ้างใครเข้ามาตอกเสาเข็ม เจ้าของโครงการก็ยังมีฐานะเป็นผู้ว่าจ้าง และอยู่ในบังคับของหลักความรับผิดของผู้ว่าจ้างเช่นเดิม

ในทางปฏิบัติ ผู้เสียหายมักฟ้องทั้งผู้รับเหมาและเจ้าของโครงการไปพร้อมกัน แล้วให้ศาลวินิจฉัยว่าใครต้องรับผิดเพียงใด เพราะผู้เสียหายไม่ได้เห็นสัญญาหรือคำสั่งระหว่างสองฝ่ายนั้น

ยังไม่มีอะไรพัง แต่เสียงและฝุ่นจนอยู่ไม่ได้ ทำอะไรได้บ้าง

กฎหมายคุ้มครองเจ้าของที่ดินจากการใช้ที่ดินข้างเคียง ที่ก่อความเดือดร้อนเกินกว่าที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติ เช่น เสียง ฝุ่น หรือแรงสั่นสะเทือนที่เกินกว่าการก่อสร้างทั่วไป เจ้าของบ้านข้างเคียงมีสิทธิขอให้ยุติความเดือดร้อนนั้น และเรียกค่าทดแทนได้

การก่อสร้างย่อมมีเสียงและฝุ่นอยู่บ้าง ประเด็นจึงอยู่ที่ระดับ ว่าเกินกว่าที่คนทั่วไปควรต้องอดทนหรือไม่ เช่น ทำงานกลางดึก ไม่มีผ้าใบกันฝุ่น หรือสั่นสะเทือนจนของในบ้านตกลงมา นอกจากการเรียกร้องทางแพ่งแล้ว ยังร้องเรียนต่อสำนักงานเขต หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นซึ่งเป็นผู้ควบคุมการก่อสร้างในพื้นที่ได้ด้วย

เจ้าของบ้านต้องเก็บหลักฐานอะไร

ข้อโต้แย้งหลักของฝ่ายผู้รับเหมาคือ รอยร้าวมีอยู่ก่อนแล้ว หรือเกิดจากความเสื่อมของบ้านเอง หลักฐานที่ชนะข้อโต้แย้งนี้ได้คือ

• ภาพถ่ายบ้านก่อนเริ่มงานก่อสร้าง ถ้ามี เช่น ภาพเก่าในโทรศัพท์ที่มีวันที่กำกับ
• ภาพและวิดีโอรอยร้าวทุกจุด พร้อมวัตถุเทียบขนาด และถ่ายซ้ำเป็นระยะ เพื่อแสดงว่ารอยร้าวขยายตามความคืบหน้าของงาน
• บันทึกวันเวลาที่มีการตอกเสาเข็มหรือขุดดิน และวันที่พบรอยร้าวใหม่
• รายงานของวิศวกรที่ตรวจบ้าน ระบุสาเหตุและวิธีซ่อม พร้อมประมาณราคา
• หนังสือที่แจ้งผู้รับเหมาและเจ้าของโครงการ และคำตอบที่ได้รับ

ควรแจ้งเป็นหนังสือถึงทั้งผู้รับเหมาและเจ้าของโครงการตั้งแต่พบความเสียหายครั้งแรก ขอให้หยุดหรือปรับวิธีทำงาน และขอให้เข้ามาตรวจร่วมกัน โครงการขนาดใหญ่มักมีประกันภัยที่คุ้มครองความรับผิดต่อบุคคลภายนอก การแจ้งเร็วช่วยให้เรื่องเข้าสู่การพิจารณาของบริษัทประกันได้เร็วขึ้น

เรียกค่าเสียหายได้ภายในกี่ปี

สิทธิเรียกค่าเสียหายจากการทำละเมิดมีอายุความหนึ่งปี นับแต่วันที่ผู้เสียหายรู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้ที่ต้องรับผิด และไม่เกินสิบปีนับแต่วันทำละเมิด ระยะหนึ่งปีนี้สั้นมาก เจ้าของบ้านที่รอให้โครงการสร้างเสร็จก่อนค่อยเรียกร้อง อาจพบว่าเสียสิทธิไปแล้ว

เจ้าของโครงการและผู้รับเหมา ควรป้องกันอย่างไรก่อนเริ่มงาน

ข้อพิพาทกับบ้านข้างเคียงทำให้งานหยุดและเสียชื่อเสียงของโครงการ การป้องกันตั้งแต่ก่อนเริ่มงานต้นทุนต่ำกว่ามาก

• สำรวจและถ่ายภาพสภาพอาคารข้างเคียงก่อนเริ่มงาน เชิญเจ้าของบ้านร่วมตรวจและลงลายมือชื่อในบันทึก
• เลือกวิธีทำฐานรากที่เหมาะกับสภาพพื้นที่ เช่น เสาเข็มเจาะแทนเสาเข็มตอก ในพื้นที่ที่บ้านข้างเคียงอยู่ชิด
• ทำประกันภัยที่คุ้มครองความรับผิดต่อบุคคลภายนอก และตรวจวงเงินให้พอกับลักษณะพื้นที่
• เขียนสัญญาจ้างให้ชัดว่าผู้รับเหมาต้องรับผิดและชดใช้คืน ถ้าเจ้าของโครงการต้องจ่ายค่าเสียหายให้บุคคลภายนอก
• ตั้งช่องทางรับเรื่องร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน และตอบภายในเวลาที่แน่นอน

ข้อมูลในบทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป มิใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับเรื่องของท่าน ความรับผิดของผู้รับเหมาและเจ้าของโครงการขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและหลักฐานเป็นราย ๆ ไป หากบ้านได้รับความเสียหายจากงานก่อสร้างข้างเคียง ควรส่งภาพถ่ายและรายงานของวิศวกรมาให้สำนักงานพิจารณาโดยเร็ว เพราะอายุความสั้น